Чому МСФЗ 16 змінив облік оренди

До 2019 року операційна оренда залишалася поза балансом. Компанія просто визнавала орендний платіж витратами поточного періоду. Для IT-бізнесу, де офіс у бізнес-центрі та оренда серверів у дата-центрах часто становлять відчутну статтю витрат, це викривляло картину фінансового стану.

МСФЗ 16 змінив підхід кардинально: майже вся оренда тепер визнається на балансі орендаря. Зникає поняття "операційної" та "фінансової" оренди для орендаря — натомість з'являється єдина модель.

Що тепер на балансі

Орендар визнає два нові елементи. Право користування активом (right-of-use asset) — це актив, який відображає право орендаря використовувати об'єкт оренди протягом строку договору. Зобов'язання з оренди — це теперішня вартість майбутніх орендних платежів, дисконтованих за відповідною ставкою.

У звіті про прибутки замість єдиного орендного платежу з'являються амортизація права користування та процентні витрати за зобов'язанням. Сумарно витрати приблизно ті самі, але їх профіль змінюється: на початку строку оренди витрати вищі, наприкінці — нижчі.

Особливості для IT-компаній

Найбільш типові орендні договори в українському IT-секторі — це офіси у класах A та B, коворкінги (якщо строк перевищує 12 місяців і площі ідентифіковані), дата-центри, серверні стійки та орендоване обладнання для тестування.

Окрему увагу потребують договори colocation: важливо визначити, чи передає постачальник право контролю над конкретним активом (стійкою, сегментом залу) або надає лише послугу. Якщо йдеться про послугу — МСФЗ 16 не застосовується. Якщо ж клієнт фактично контролює використання конкретного активу — це оренда.

Розрахунок зобов'язання та права користування

Зобов'язання з оренди вимірюється як теперішня вартість майбутніх орендних платежів. У ставку дисконтування зазвичай беруть інкрементальну ставку запозичень орендаря — ту, за якою компанія могла б позичити кошти на аналогічний строк під забезпечення схожим активом.

Право користування на дату початку оренди дорівнює зобов'язанню з оренди плюс будь-які платежі, здійснені до дати початку, плюс початкові прямі витрати, плюс оцінка витрат на демонтаж, мінус отримані стимули від орендодавця.

Типові помилки

На практиці українські компанії припускаються кількох поширених помилок:

  • застосовують ставку НБУ замість інкрементальної ставки запозичень,
  • не виокремлюють компоненти послуг (комунальні, прибирання) із орендних платежів,
  • не переоцінюють зобов'язання при зміні умов договору,
  • забувають про опціон продовження, якщо існує обґрунтована впевненість його використання,
  • не враховують індексацію орендних платежів.

Короткострокова оренда та оренда малоцінних активів

МСФЗ 16 дозволяє два винятки. Якщо строк оренди не перевищує 12 місяців і договір не містить опціону купівлі — орендар може не визнавати актив і зобов'язання, а просто визнавати витрати лінійно. Аналогічно — для оренди малоцінних активів (як орієнтир, новий актив вартістю до 5 тисяч доларів США).

Для IT-компаній це актуально для оренди ноутбуків, моніторів, дрібного офісного обладнання. А от серверне обладнання та офісні приміщення під ці винятки не підпадають.

Висновок

МСФЗ 16 додав на баланс українських IT-компаній суттєві суми, які раніше залишалися поза увагою. Це впливає на ключові показники: EBITDA, левередж, рентабельність активів.

Інвестори та аудитори очікують побачити коректне застосування стандарту з повним переліком договорів, обґрунтованими ставками та задокументованими судженнями. Підготувати це за тиждень до аудиту — складно, тож облік оренди варто вибудовувати як постійний процес.